Оценка недвижимости

Оценка недвижимости. Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Как повлияли условия кризиса на эти методы? Какой из них позволяет получить объективный результат?

Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Основными задачами при проведении оценки стоимость квартиры в текущих условиях являются:
• корректная формулировка ограничений и допущений в договоре/задании на оценку, что позволяет избежать неоднозначных толкований отчета и делать оценку более «прозрачной» для пользователей отчета и «защищенной» для самого оценщика;
• обязательная проверка на наличие/отсутствие логических ошибок;
• проведение анализа чувствительности стоимости к ключевым факторам, оказывающим на нее существенное влияние.

Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимости в рамках доходного подхода, являются:
• площадь, сдаваемая в аренду,
• процент заполняемости,
• арендные ставки,
• динамика их роста/снижения,
• величина эксплуатационных затрат, ставка дисконтирования/капитализации.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

• невозможность достоверного прогноза ПВД и ДВД, так как зачастую ситуация с арендаторами сложнопрогнозируема . Кроме того, не очевидна динамика изменения процента заполняемости, который стал одним из ключевых факторов при проведении оценки. Показатель вакантных площадей из обязательно-декоративного (3–5% до кризиса) постепенно превратился в фактор, существеннейшим образом влияющий на конечный результат, также смотрите где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
• сложности в корректном определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования.

Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используется общий подход, заключающийся в определении стоимости объекта недвижимости исходя из определения «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи в аренду в текущих условиях. Например, текущий процент заполняемости объекта составляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении арендной ставки можно увеличить процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировал определенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная арендная ставка.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:
• при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота. Обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;
• необходим реалистичный подход к построению потока дохода. В текущих условиях словосочетание «оптимистичный поток доходов» необходимо заменить на «реалистичный поток доходов»;
• при определении ставки дисконтирования/капитализации и формировании итогового вывода о стоимости необходимо помнить о соблюдении правила: номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации, более подробнее об оценки недвижимости смотрите на http://vlocenka.ru/.