Оценка недвижимости

Оценка недвижимости. Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Как повлияли условия кризиса на эти методы? Какой из них позволяет получить объективный результат?

оценка недвижимостиЭти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Основными задачами при проведении оценки стоимость квартиры в текущих условиях являются:
• корректная формулировка ограничений и допущений в договоре/задании на оценку, что позволяет избежать неоднозначных толкований отчета и делать оценку более «прозрачной» для пользователей отчета и «защищенной» для самого оценщика;
• обязательная проверка на наличие/отсутствие логических ошибок;
• проведение анализа чувствительности стоимости к ключевым факторам, оказывающим на нее существенное влияние.

Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимости в рамках доходного подхода, являются:
• площадь, сдаваемая в аренду,
• процент заполняемости,
• арендные ставки,
• динамика их роста/снижения,
• величина эксплуатационных затрат, ставка дисконтирования/капитализации.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

оценка недвижимости• невозможность достоверного прогноза ПВД и ДВД, так как зачастую ситуация с арендаторами сложнопрогнозируема . Кроме того, не очевидна динамика изменения процента заполняемости, который стал одним из ключевых факторов при проведении оценки. Показатель вакантных площадей из обязательно-декоративного (3–5% до кризиса) постепенно превратился в фактор, существеннейшим образом влияющий на конечный результат, также смотрите где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
• сложности в корректном определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования.

Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используется общий подход, заключающийся в определении стоимости объекта недвижимости исходя из определения «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи в аренду в текущих условиях. Например, текущий процент заполняемости объекта составляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении арендной ставки можно увеличить процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировал определенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная арендная ставка.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:
• при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. оценка недвижимостиПри оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота. Обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;
• необходим реалистичный подход к построению потока дохода. В текущих условиях словосочетание «оптимистичный поток доходов» необходимо заменить на «реалистичный поток доходов»;
• при определении ставки дисконтирования/капитализации и формировании итогового вывода о стоимости необходимо помнить о соблюдении правила: номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации, более подробнее об оценки недвижимости смотрите на http://vlocenka.ru/.